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蛋壳公寓:创业企业要多求稳少求快
2021-01-15 18:01
来源:中国战略新兴产业
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张孝荣
  蛋壳公寓是一家带着互联网光环长大的年轻创业公司,投资人也看好,媒体一直看好,作为业内知名长租公寓运营商,成功赴美上市,怎么突然就变成万众讨伐的“骗子”了呢?创业企业不要在错误的时间里大跃进,要多求稳少求快,要学会识别风险,增强风险抵抗力。
  近期,蛋壳公寓“爆雷”。2020年11月9日,蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员,现场发生肢体冲突。
  新闻一发,再度刺痛社会的脆弱神经。
  蛋壳公寓是一家带着互联网光环长大的年轻创业公司,投资人也看好,媒体一直看好,作为业内知名长租公寓运营商,成功赴美上市,怎么突然就变成万众讨伐的“骗子”了呢?
  对比发现,过去的大跃进思维,变成了企业成长的陷阱。过去可以片面追求人口红利快速形成规模,现在黑天鹅和灰犀牛共舞,不确定性大增。如继续沿用过去的高增长高亏损的套路,不免变成行业之“贼”。
  可怕的灰犀牛
  蛋壳公寓本来是一个不错的项目,成立于2015年1月,赶上了长租公寓的高光时刻。
  2015年,国家开始大力支持住房租赁市场。2016年,中央定性“房子是用来住的,不是用来炒的”这一指示,接着推出“租购并举”的顶层设计。随着政策利好迸发,市场活力受到激发,运营公司各显神通,长租公寓一时风头无两。
  2017年,中国住房租赁市场元年。长租公寓成为投资“风口”,全年总融资额达32.425亿元,较上一年度增长199%。这一年,长租公寓成为时代弄潮儿,被视为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现“让全体人民住有所居”的重要举措。从中央到地方各项支持政策纷纷出台,各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机,或顺应潮流,大举进军。九部委发文在广州等12个城市试点,广州率先打出“租售同权”,紧接着深圳、武汉等50多个城市出台发展租赁政策。长租公寓规模快速扩张,头部运营商管理房源数量升至数十万计,较2015年普遍增长百倍。
  2018年以后,逾百家长租公寓陆续“爆雷”,现金流危机开始浮出水面。其中,平安银行、招商银行等大行已陆续对租金贷按下暂停键,但仍有多家金融机构涉足其中。
  2020年新冠肺炎疫情爆发,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖因涉及6亿元国有资产流失问题被协助调查,COO顾国栋也因个人原因离职。蛋壳员工追讨工资,租客和房东也在寻找他们“消失的”租金。
  长租公寓行业迅速变冷,变成了可怕的灰犀牛。据不完全统计,2018年至今,陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业已经超过了100家。
  ABS产品逐渐销声匿迹
  灰犀牛的背后通常是大跃进。
  所谓灰犀牛,通常指那些经常被提示却没有得到充分重视的大概率风险事件。
  所谓大跃进,即高增长,高亏损,这是互联网项目早期发展的典型特征,主要逻辑是以超出竞争对手的速度跑马圈地,不惜长期亏损,待形成市场优势地位后,再考虑变现手段,弥补前期亏损。
  这种定式思维指导全球互联网商业化发展了20多年,成功样板比比皆是,几乎成了行业金科玉律。
  蛋壳公寓是所谓的互联网公司,自然也使用这套大跃进思维来改造传统住房租赁市场。
  在大跃进思维的指导下,蛋壳公寓飞速发展。2017年蛋壳公寓在管房屋只有8000间,到2019年年底,两年间这一数字涨到了43万间。
  高速扩张伴随着亏损扩大。2017-2019年,蛋壳公寓的净利润亏损额分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元。
  2020年一季度,蛋壳公寓营收19.40亿元,同比增长62.5%;净利润亏损12.344亿元,较上年同期的8.162亿元亏损进一步扩大34%。
  大跃进埋下“资金断裂”的风险隐患,将企业推到死路上——这意味着如果没有外部资金持续输血,长租公寓的流动资金将迅速被抽干;如果吸引外部资金输入,则要保持过去的经营效率进行扩张,于是陷入规模越大亏损越多的循环,若找不到变现方式,最终难逃一死。
  早晚是个死,早死不如晚死。于是,很多长租公寓运营商选择了第二条路。他们发明了“租金贷”,强迫或诱导租客大量使用,在短期内维持了企业现金流稳定。
  长租公寓也曾寄希望于开拓其他融资渠道,以降低对租金贷的依赖。2017年1月,魔方公寓发行长租行业首单资产证券化(ABS)产品,发行总额3.5亿元,底层资产为预期租金收入和租金贷,自如等长租公寓也陆续跟进。但2018年以后,跑路、暴雷事件彻底破坏了长租行业的市场信用,此类ABS产品逐渐销声匿迹。
  最后,租金贷几乎成为许多长租公寓的最后选择,由此走上了一条饮鸩止渴的不归路。
  地雷被踩响
  租金贷本来也是个“佳人”。住房租赁是一个投入大回收慢的市场。想要快速发展,必须要加杠杆,借助于外部融资。比如美日住房租赁市场。资料显示,美国2018年末的住宅REITs 总市值高达1307亿美元,远超住宅开发总市值407亿美元;同期,日本的住宅租赁REITs超过14万亿日元,REITs是发展住房租赁市场最重要的融资渠道。
  遗憾的是,国内的长租公寓没有有效、稳定且大规模的融资渠道。国内的住房租赁运营方,由于自身运营能力及实力偏弱,难以操作ABS、REITs等合规、低成本的融资模式,转而与消费金融公司、小额贷款公司、网络借贷信息中介机构(P2P)、助贷机构等合作,以“金融信贷+长租公寓”为主要特征的“租金贷”便应运而生。
  在这样的情形下,穿着“金融创新”外衣长大的“租金贷”,无论从还款来源还是风险离散度来看,堪称优质的消费信贷场景。然而,租金贷却由消费信贷产品异化成了庞氏融资。
  美国经济学家海曼·明斯基在经典理论“金融不稳定假说”给典型的旁氏融资做了界定:债务人现金流不足以偿付利息,只能靠变卖资产或借新还旧维持。
  以蛋壳公寓为例,在一味地追求高增长之下,经营和投资中的现金流连续七个季度为负,且经营活动中的现金流情况还在不断恶化,净流出规模不断扩大。投资产生的现金流同样为净流出。企业运转全靠筹资而来的资金维持经营,是典型的旁氏融资行为。
  旁氏融资常常会踩中两个地雷:第一,欺诈,多数庞氏融资中,通常都与欺诈性的融资活动联系在一起;第二,破产,即便不是欺诈性融资,当资产价值不足或现金流断裂时,旁氏融资将戛然而止,无法偿还的债务引发的便是企业破产,乃至金融危机。
  如今,这两个地雷都被蛋壳公寓踩响了:去年6月份传出消息蛋壳公寓CEO高靖被调查,疑似涉及6亿元国有资产流失;到去年11月,蛋壳事件已经闹得全国风雨。
  多求稳少求快
  复盘长租公寓从佳人到贼人的过程,我们得到两个警示:第一,监管缺位。作为租房信息中介的长租公寓有住建部管理,资金方(银行、消金公司等)发放贷款有中国人民银行、银保监管理,唯独作为融资主体的信息中介(长租公寓),在过去两年中一直缺少管理。
  第二,贫血市场。长租公寓暴雷的原因在于自己处于一个贫血的市场,利润并不丰厚。目前我国公寓租赁市场本身是个投入长回报慢的行业,租金收益率远低于国外。资料显示,我国公寓租金收益率约在2%,北、上、广、深则更低。而日本公寓租金收益率平均在5%以上,德国是3%-5%,都远超其本国十年国债收益率。
  这个市场要发展起来,解决办法在于税收优惠制度。例如,英国规定二套房用于出租可以免征一定的房产税,出租产生的相应费用还可以用于抵扣收入所得税。
  总而言之,互联网发展顺风顺水的高增长季节已经结束,能让你通过拼抢人口红利实现规模化效益的赛道绝无仅有。
  创业企业不要在错误的时间里大跃进,要多求稳少求快,要学会识别风险,增强风险抵抗力。同时,政府要适当予以政策支持,帮助企业化解风险扩大企业生存空间,让大家先活下来,坚持到春天到来。

  作者简介
  张孝荣,深度科技研究院院长。

来源:《中国战略新兴产业》杂志2021年1月1日期
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